Сервитут: ваша собственность НЕприкосновенна
Согласно российскому законодательству частная собственность неприкосновенна, что позволяет владельцу с полной свободой распоряжаться своим имуществом. Однако так ли это на самом деле? Давайте представим, что вы живете в глухой местности и к вам только сейчас начали тянуть линии электропередачи. Одна из опор ЛЭП расположилась по соседству с вашим участком, и теперь рабочие вынуждены периодически пользоваться им, чтобы обслуживать линию. Можете ли вы на это повлиять? Нет.
Еще вариант: когда-то давно ваш сосед поставил дом вплотную к границе между вашими участками, а нынешней весной ему резко захотелось сделать капитальный ремонт. Дойдя до стены, которая расположена на границе, он продолжил работы, пользуясь вашим участком, так как другой возможности у него нет. Вы согласия не давали, а суд дал. Неприятно, но ничего с этим не поделать.
И в первом, и во втором случае разрешения предоставляет конкретный документ – сервитут. Но не стоит сразу его воспринимать как бремя, поскольку пользы от него не меньше, особенно учитывая денежную компенсацию.
Определение и виды
Сервитут – право на ограниченное пользование чужим земельным участком (274 статья ГК РФ). Этот документ обязывает собственника предоставить физическому лицу или организации доступ к своему недвижимому имуществу.
Частный сервитут потребуется владельцам земельных участков, расположенных по соседству, для личных нужд. Условия для установления сервитута должны быть исключительными: если вам нравится солнечная сторона на участке соседа или вам не хватает места под высадку картошки, то никто сервитут на пользование чужим участком не одобрит.
Если соседский участок - единственный способ добраться до дороги, то пожалуйста. Это может случиться в случае, когда участок вашего соседа расположен у дороги, ваш – следом за ним, а объехать его не выйдет (допустим, с одной стороны проложены коммуникации, со второй – огороженная зона с промышленной застройкой, а сзади обрыв). Варианты «есть дорога рядом, но она убитая» или «мне так просто быстрее» перед органом власти не прокатят.
Рассмотрим еще один пример: ваш сосед захотел провести к своему дому центральную канализацию, но тянуть ее через общую улицу далеко и дорого. Он предлагает вам установить сервитут, чтобы провести коммуникации через ваш участок, а вы за это получаете денежную компенсацию.
На спутниковом снимке вы можете наглядно посмотреть, при каких условиях может понадобиться сервитут. У нас есть участок, справа от которого находятся производственные помещения, а слева - различные строения. Задача - найти более выгодный и удобный вариант доступа к На спутниковом снимке вы можете наглядно посмотреть, при каких условиях может понадобиться сервитут. У нас есть участок, на северо-восточной стороне от которого находятся производственные помещения, а на юго-западной - различные строения. Задача - найти более выгодный и удобный вариант доступа к дороге.
Как правильно заключить соглашение?
Для этого потребуется 7 простых шагов:
1) Вы находите хозяина соседнего участка.
2) Определяете, для чего вам необходим сервитут и какая площадь будет задействована. Для этого вам понадобиться помощь кадастрового инженера – специалист проведет точные геодезические измерения местности и составит схемы границ сервитута на кадастровом плане территории.
3) Устанавливаете срок действия сервитута. Это будет зависеть от того, с какой периодичностью вы намерены пользоваться территорией соседа. Возможно, это будут определенные часы отъезда и приезда (если нужен доступ к дороге) или несколько недель в дневное время (для ремонта).
4) Договариваетесь о стоимости. Цена зависит от сроков и площади использованной территории. Соответственно, чем чаще и дольше, тем дороже.
5) Письменно оформляете соглашение об установлении сервитута. В этом вам также поможет кадастровый инженер (подготовьте следующие данные: ФИО собственника, правоустанавливающий документ (вы собственник или арендатор), реквизиты паспорта).
6) Подаёте заявление о регистрации сервитута в Единый государственный реестр недвижимости.
7) Вновь обращаетесь к специалистам с готовым сервитутом для составления межевого плана, где будет обозначена используемая земельная часть.
Что делать, если сосед не дает согласие?
Не получилось добиться мирного соглашения? У вас остается одна дорога – в суд.
Чтобы вам и там не отказали, вы должны учесть следующие условия:
• Участок должен официально вам принадлежать;
• Ваш дом – не самовольная постройка (или самовольно реконструированная);
• Сервитут является единственным возможным вариантом решения вашей проблемы для пользования недвижимостью (учитывайте: если вы сами построили дом таких размеров, что перекрыли доступ к общей дороге, и теперь выезжать можно только через участок соседа, то суд вам откажет);
• Ваш сосед после наложения сервитута сможет продолжить использовать свой участок без дискомфорта (например, он не обязан сносить хоз. постройки, которые расположены в зоне действия сервитута).
Если ваш спор не имеет отношения к предпринимательству, то иск можете подать в районный суд по месту нахождения земельного участка. И не забывайте, что ваш сосед в праве в ответ обратиться за судебной помощью, если его не устраивает то, что вам разрешили использовать его участок, но компенсацию вы ему не выплатили.
Какие документы нужны для иска?
1) Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
2) Заключение кадастрового инженера в качестве аргументации того, что сервитут вам необходим. В документе будут указаны способы обеспечения доступа к участку, включая один или несколько вариантов, с указанием их на схемах;
3) Документальное подтверждение, что вы не смогли получить согласие соседа. Подготовьте письменное требование в двух экземплярах: один - себе, второй - на подпись соседу.
4) Дополнительные доказательства: фотографии, свидетели, справки из администрации. Ну и, конечно, самый точный документ – топосъемка местности.
В случае, если к моменту подачи иска у вас не будет на руках заключения эксперта, то у вас будет возможность попросить суд назначить судебную землеустроительную экспертизу.
Когда судья выносит решение, то он учитывает как интересы истца, так и условия, которые могут нанести дискомфорт собственнику обременяемого участка (например, тот же снос построек).
В судебном решении о сервитуте
будут подробно описаны все условия:
• Предназначение и задачи;
• Виды работ (если установили для ремонта);
• Срок;
• Стоимость и периодичность оплаты.
Публичный сервитут
Это обременение участка в сторону интересов местного населения или организаций, от которого нельзя отказаться. Устанавливается он автоматически, по решению государства. В силах собственника – обжаловать решение в суде и требовать компенсацию.
Данное обременение делится на две категории:
1. Установленный. Для нужд местного населения, муниципалитета или государства, при котором участок не изымается у собственника.
2. Установленный в специальном порядке. Необходим для проведения инженерных изысканий, строительства и эксплуатации различных каналов коммуникации.
Стоимость и порядок оплаты
В случае с частным сервитутом определяются заинтересованными сторонами или судебным решением. Для последнего могут потребовать заключение кадастрового инженера.
В случае с публичным возможность установить стоимость есть тогда, когда сервитут затрудняет собственнику использование участка. Но для этого необходимо собрать доказательную базу и аргументировать, по каким причинам у вас урезается возможность пользоваться своей недвижимостью.